Archivio immobiliare domestico
Nello svolgere la mia professione mi trovo spesso dinanzi a situazioni in cui la carenza documentale tecnico e amministrativa, impedisce all’utente il regolare svolgimento dell’iter procedurale di atti o istanze. Parliamo di documenti che di per sé dovrebbero già far parte dell’ “archivio domestico immobiliare” di ciascuno di noi, ma che invece, per svariate ragioni, non sempre sono presenti. Trattasi ,fra l’altro, di documenti di una certa importanza la cui reperibilità richiede tempo, costi e a volte il ricorso ad un professionista, con un ulteriore aggravio delle spese. Non solo, in talune circostanze, quando ad esempio vi sono margini di tempo relativamente stretti per definire un’operazione contrattuale, la semplice mancanza anche solo di uno di essi, potrebbe addirittura inficiarne il buon esito.
Per tale motivo ho voluto predisporre questo semplice promemoria informativo documentale affinchè possa esser di aiuto a chiunque debba effettuare operazioni/interventi di carattere immobiliare.
Consiglio quindi vivamente di controllare il possesso dei seguenti documenti, di provvedere eventualmente alla loro reperibilità e di conservarli con cura.
- conformità urbanistica: documento redatto da un professionista abilitato che assevera la corrispondenza fra lo stato di fatto e lo stato di progetto di un immobile;
- certificato di agibilità: documento attualmente rilasciato da un professionista abilitato che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente. Prima dell’entrata in vigore del DPR 380/01 l’agibilità era limitata al solo rispetto dei requisiti igienico-sanitari;
- legittimità edilizia: esistenza di un titolo abilitativo che attesta la rispondenza/conformità normativa di un immobile, sostanzialmente l’immobile non deve essere stato realizzato abusivamente. Ciò non è richiesto necessariamente per gli immobili costruiti prima del 1967;
4. fascicolo del fabbricato: il Fascicolo del fabbricato è un documento tecnico redatto da un professionista abilitato nel quale sono contenute tutte le informazioni relative allo stato di agibilità e di sicurezza di un immobile, sotto il profilo della stabilità, dell’impiantistica e della manutenzione. Con il Fascicolo occorre poter individuare l’unità immobiliare, sotto tutti gli aspetti, tra cui la legittimità edilizia-urbanistica, comprenderne lo stato di conservazione, e programmare di conseguenza tutti gli eventuali interventi necessari, per mantenere efficiente l’immobile in tutte le sue componenti. In particolare, i paragrafi del Fascicolo definiscono:
• l’individuazione dell’intero immobile sotto il profilo tecnico e amministrativo;
• la tipologia strutturale, con l’aspetto antisismico,
• le dotazioni e caratteristiche impiantistiche,
• la descrizione delle rifiniture,
• lo stato di manutenzione,
• gli interventi modificativi rispetto allo stato originario,
• le indicazioni sulle operazioni di manutenzione da effettuare,
• le indicazioni sul corretto uso dell’immobile, con particolare riferimento alla sicurezza;
5. certificato di destinazione urbanistica: documento rilasciato dal Comune dal quale si evince la destinazione d’uso di un immobile o un terreno;
6. visura catastale: documento rilasciato dall’Agenzia del Territorio tramite il sito dell’Agenzia delle Entrate previa registrazione al medesimo oppure da un professionista abilitato, che consente la consultazione degli atti e dei documenti catastali permettendone di acquisire:
- i dati identificativi e reddituali dei beni immobili (terreni e fabbricati);
- i dati anagrafici delle persone, fisiche o giuridiche, intestatarie dei beni immobili;
- i dati grafici dei terreni (mappa catastale) e delle unità immobiliari urbane (planimetrie);
- le monografie dei Punti Fiduciali e dei vertici della rete catastale;
- l’elaborato planimetrico (elenco subalterni e rappresentazione grafica);
- gli atti di aggiornamento catastale;
7. planimetria catastale: documento rilasciato dall’Agenzia del Territorio tramite il sito dell’Agenzia delle Entrate previa registrazione al medesimo oppure da un professionista abilitato, che consente la consultazione verificando la corrispondenza della medesima sia allo stato di fatto dell’immobile che con l’ultimo titolo abilitativo presentato al Comune;
8. titolo abilitativo: documento rilasciato dal Comune a seguito richiesta d’intervento di manutenzione straordinaria, ristrutturazione, ecc. sull’immobile;
9. dichiarazione di conformità impianti elettrico-gas, ecc.: documento rilasciato da un professionista o ditta abilitati in caso di realizzazione o modifica di un impianto. Tale documento, oltre a certificarne la corretta esecuzione nel rispetto della normativa vigente DM 37-08, è vincolante ai fini dell’agibilità di un immobile. Per gli impianti realizzati nel periodo 1990-2008, in caso di assenza della dichiarazione di conformità, essa può essere sostituita dalla Dichiarazione di Rispondenza ;
10. verifica presenza di eventuali vincoli paesaggistici, ecc.: ritengo sia utile tale controllo perché l’ubicazione di un immobile in zona vincolata ne impedisce/limita/condiziona in un certo modo gli interventi edilizi-impiantistici, ecc. La verifica si fa attraverso la consultazione di specifiche cartografie dei piani territoriali;
11. verifica presenza di servitù: anche in questo caso esserne a conoscenza è importante perché la presenza di una servitù condiziona l’utilizzo di un immobile e potrebbe risultare ostativa in caso di acquisto, vendita o d’intervento di qualsivoglia natura. Solitamente è riportata negli atti di compravendita;
12. presenza di ipoteca e relativa cancellazione: risulta dagli atti di compravendita;
13. libretto di centrale o impianto termico e interventi di manutenzione programmata: documento rilasciato dalla ditta specializzata che ha installato l’impianto e provveduto alla prima accensione, la ditta che esegue gli interventi di manutenzione programmata, obbligatori per legge, non necessariamente deve essere la stessa ditta che ha installato l’impianto. E’ un documento importante perché oltre a dimostrare lo stato di efficienza dell’impianto è indispensabile per la redazione dell’APE;
14. verifica regolarità pagamenti utenze e tributi locali: in caso di compravendita, la presenza di eventuali morosità, avrebbe conseguenze dirette nei confronti del nuovo acquirente;
15. regolamento di condominio: documento che norma comportamenti e azioni dei proprietari e inquilini di un edificio o complesso di edifici, ne è in possesso l’Amministratore di Condominio;
16. APE (Attestato di Prestazione Energetica) : è un documento rilasciato da un professionista abilitato che indica il consumo di energia annuale necessaria ad un immobile per soddisfare i servizi di climatizzazione invernale, estiva,di acqua sanitaria, di ventilazione e d’illuminazione, in base alle caratteristiche costruttive dell’edificio. Obbligatorio negli atti di compravendita, locazione, nuova costruzione e per interventi che incidono sulle prestazioni energetiche dell’immobile;
Chiuderei con un check sullo stato generale dell’immobile, in questo caso l’assistenza di un occhio esperto, soprattutto sotto il profilo energetico anche nelle fasi preliminari di compravendita, potrebbe risultare di estrema utilità.
Arrivederci al prossimo articolo.