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Prospetti riepilogativi bonus edilizi ed energetici

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L’importanza del tema energetico in ambito immobiliare

L’importanza del tema energetico in ambito immobiliare

Quante volte nella fase di acquisto di un immobile si è prestata effettivamente attenzione al tema energetico?

E negli ultimi anni, l’attenzione è aumentata?

In fase di rogito notarile ci siamo mai chiesti cosa fosse quel documento chiamato APE?

E infine, costruendo ex-novo o nel caso di una ristrutturazione, ci siamo mai posti il problema energetico?

Tutte domande che verosimilmente contengono la stessa risposta,  no.

Ed è anche in parte comprensibile, perché si fa effettivamente fatica a pensare che nei suddetti processi una persona si ponga o si sia posta la domanda sul contenimento del consumo di energia. Ciò valeva soprattutto in passato, negli anni 70, 80 e 90, quando nonostante fossero già in vigore leggi sul risparmio energetico, venisse meno la loro attuazione in fase di costruzione di un edificio.

Oggi fortunatamente le cose stanno cambiando, seppur lentamente, l’opinione pubblica si mostra evidentemente più sensibile al tema energetico in generale, ed è giusto così.

Non a caso negli ultimi anni sentiamo sempre più spesso parlare di cambiamento climatico (ne sono testimonianza i sempre più frequenti eventi meteo avversi), di sostenibilità ambientale, di risparmio energetico e di misure da adottare per ridurre l’emissione in atmosfera di sostanze inquinanti che causano inevitabilmente l’innalzamento della temperature, con le conseguenze che noi tutti vediamo sotto i nostri occhi.

Potrà sembrare strano, ma la stragrande maggioranza dei 29 milioni di abitazioni presenti sul territorio nazionale, apporta un contributo negativo in termini d’inquinamento ambientale, trattasi infatti di abitazioni costruite prestando poca o nessuna attenzione al grado di isolamento termico dell’involucro e agli impianti, che per mantenere il benessere termico degli occupanti divorano energia emettendo in atmosfera grandi quantità di anidride carbonica.

Oggi, per porre rimedio agli errori del passato, le nuove costruzioni sono soggette al rispetto di normative energetiche particolarmente stringenti, nel caso invece delle ristrutturazioni, si sensibilizza il cittadino ad adottare misure per il miglioramento delle prestazioni energetiche.

E’ per questo motivo che dagli ultimi anni a questa parte cominciamo a prendere confidenza con termini come Ecobonus, Superbonus, Sismabonus, Bonus facciate, Riqualificazione Energetica, ecc. consapevoli del fatto che, consumo eccessivo di energia e squilibrio ambientale-climatico, rappresentino un connubio pericoloso per il nostro paese e per tutto il pianeta.

Da qui l’importanza d’intervenire sul parco immobiliare esistente attraverso misure di agevolazione fiscale che oltre a mirare al contenimento dei consumi di energia, attraverso interventi di efficientamento energetico, non espongano gli utenti a gravosi costi, altrimenti difficilmente sostenibili.

A conclusione dell’articolo e per avvalorare quanto sopra esposto, voglio allegare un interessante prospetto riepilogativo contenente un insieme d’informazioni utili in tema di efficientamento energetico degli immobili.

Arrivederci al prossimo articolo.

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Archivio immobiliare domestico

Archivio immobiliare domestico

Nello svolgere la mia professione mi trovo spesso dinanzi a situazioni in cui la carenza documentale tecnico e amministrativa,  impedisce all’utente il regolare svolgimento dell’iter procedurale di atti o istanze. Parliamo di documenti che di per sé dovrebbero già far parte dell’ “archivio domestico immobiliare” di ciascuno di noi, ma che invece, per svariate ragioni, non sempre sono presenti. Trattasi ,fra l’altro, di documenti di una certa importanza  la cui reperibilità richiede tempo, costi e a volte il ricorso ad un professionista, con un ulteriore aggravio delle spese. Non solo, in talune circostanze, quando ad esempio vi sono margini di tempo relativamente stretti per definire un’operazione contrattuale, la semplice mancanza anche solo di uno di essi, potrebbe addirittura inficiarne il buon esito.

Per tale motivo ho voluto predisporre questo semplice promemoria informativo documentale affinchè possa esser di aiuto a chiunque debba effettuare operazioni/interventi di carattere immobiliare.

Consiglio quindi vivamente di controllare il possesso dei seguenti documenti, di provvedere eventualmente alla loro reperibilità e di conservarli con cura.

  1. conformità urbanistica: documento redatto da un professionista abilitato che assevera la corrispondenza fra lo stato di fatto e lo stato di progetto di un immobile;
  2. certificato di agibilità: documento attualmente rilasciato da un professionista abilitato che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente. Prima dell’entrata in vigore del DPR 380/01 l’agibilità era limitata al solo rispetto dei requisiti igienico-sanitari;
  3. legittimità edilizia: esistenza di un titolo abilitativo che attesta la rispondenza/conformità normativa di un immobile, sostanzialmente l’immobile non deve essere stato realizzato abusivamente. Ciò non è richiesto necessariamente per gli immobili costruiti prima del 1967;

4. fascicolo del fabbricato: il Fascicolo del fabbricato è un documento tecnico redatto da un professionista abilitato nel quale sono contenute tutte le informazioni relative allo stato di agibilità e di sicurezza di un immobile, sotto il profilo della stabilità, dell’impiantistica e della manutenzione. Con il Fascicolo occorre poter individuare l’unità immobiliare, sotto tutti gli aspetti, tra cui la legittimità edilizia-urbanistica, comprenderne lo stato di conservazione, e programmare di conseguenza tutti gli eventuali interventi necessari, per mantenere efficiente l’immobile in tutte le sue componenti. In particolare, i paragrafi del Fascicolo definiscono:

      •    l’individuazione dell’intero immobile sotto il profilo tecnico e amministrativo;

     •    la tipologia strutturale, con l’aspetto antisismico,

     •     le dotazioni e caratteristiche impiantistiche,

     •     la descrizione delle rifiniture,

     •     lo stato di manutenzione,

     •     gli interventi modificativi rispetto allo stato originario,

      •    le indicazioni sulle operazioni di manutenzione da effettuare,

      •    le indicazioni sul corretto uso dell’immobile, con particolare riferimento alla sicurezza;

5. certificato di destinazione urbanistica: documento rilasciato dal Comune dal quale si evince la destinazione d’uso di un immobile o un terreno;

6. visura catastale: documento rilasciato dall’Agenzia del Territorio tramite il sito dell’Agenzia delle Entrate previa registrazione al medesimo oppure da un professionista abilitato, che consente la consultazione degli atti e dei documenti catastali permettendone di acquisire:

  • i dati identificativi e reddituali dei beni immobili (terreni e fabbricati);
  • i dati anagrafici delle persone, fisiche o giuridiche, intestatarie dei beni immobili;
  • i dati grafici dei terreni (mappa catastale) e delle unità immobiliari urbane (planimetrie);
  • le monografie dei Punti Fiduciali e dei vertici della rete catastale;
  • l’elaborato planimetrico (elenco subalterni e rappresentazione grafica);
  • gli atti di aggiornamento catastale;

7. planimetria catastale: documento rilasciato dall’Agenzia del Territorio tramite il sito dell’Agenzia delle Entrate previa registrazione al medesimo oppure da un professionista abilitato, che consente la consultazione verificando la corrispondenza della medesima sia allo stato di fatto dell’immobile che con l’ultimo titolo abilitativo presentato al Comune;

8. titolo abilitativo: documento rilasciato dal Comune a seguito richiesta d’intervento di manutenzione straordinaria, ristrutturazione, ecc. sull’immobile;

9. dichiarazione di conformità impianti elettrico-gas, ecc.: documento rilasciato da un professionista o ditta abilitati in caso di realizzazione o modifica di un impianto. Tale documento, oltre a certificarne la corretta esecuzione nel rispetto della normativa vigente DM 37-08, è vincolante ai fini dell’agibilità di un immobile. Per gli impianti realizzati nel periodo 1990-2008, in caso di assenza della dichiarazione di conformità, essa può essere sostituita dalla Dichiarazione di Rispondenza ;

10. verifica presenza di eventuali vincoli paesaggistici, ecc.: ritengo sia utile tale controllo perché l’ubicazione di un immobile in zona vincolata ne impedisce/limita/condiziona  in un certo modo gli interventi edilizi-impiantistici, ecc. La verifica si fa attraverso la consultazione di specifiche cartografie dei piani territoriali;

11. verifica presenza di servitù: anche in questo caso esserne a conoscenza è importante perché la presenza di una servitù condiziona l’utilizzo di un immobile e potrebbe risultare ostativa in caso di acquisto, vendita o d’intervento di qualsivoglia natura. Solitamente è riportata negli atti di compravendita;

12. presenza di ipoteca e relativa cancellazione: risulta dagli atti di compravendita;

13. libretto di centrale o impianto termico e interventi di manutenzione programmata: documento rilasciato dalla ditta specializzata che ha installato l’impianto e provveduto alla prima accensione, la ditta che esegue gli interventi di manutenzione programmata, obbligatori per legge, non necessariamente deve essere la stessa ditta che ha installato l’impianto. E’ un documento importante perché oltre a dimostrare lo stato di efficienza dell’impianto è indispensabile per la redazione dell’APE;

14. verifica regolarità pagamenti utenze e tributi locali: in caso di compravendita, la presenza di eventuali morosità, avrebbe conseguenze dirette nei confronti del nuovo acquirente;

15. regolamento di condominio: documento che norma comportamenti e azioni dei proprietari e inquilini di un edificio o complesso di edifici, ne è in possesso l’Amministratore di Condominio;

16. APE (Attestato di Prestazione Energetica) : è un documento rilasciato da un professionista abilitato che indica il consumo di energia annuale necessaria ad un immobile per soddisfare i servizi di climatizzazione invernale, estiva,di acqua sanitaria, di ventilazione e d’illuminazione, in base alle caratteristiche costruttive dell’edificio. Obbligatorio negli atti di compravendita, locazione, nuova costruzione e per interventi che incidono sulle prestazioni energetiche dell’immobile;

Chiuderei con un check sullo stato generale dell’immobile, in questo caso  l’assistenza di un occhio esperto, soprattutto sotto il profilo energetico anche nelle fasi preliminari di compravendita, potrebbe risultare di estrema utilità.

Arrivederci al prossimo articolo.

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Superbonus 110% novità

Superbonus 110% -semplificazioni-

NOVITA’

E’ trascorso ormai quasi un anno dall’avvio del Superbonus e, dati ENEA maggio 2021, registrano circa 11000 domande “regolari” presentate, a fronte di un parco immobiliare che conta circa 12 milioni di immobili residenziali.

A che se ne dica, secondo il mio modesto parere, davvero poche!

Del resto non poteva essere altrimenti, una normativa poco chiara, le innumerevoli circolari dell’Agenzia delle Entrate a chiarire i molteplici dubbi emersi da parte del cittadino e degli addetti ai lavori, un iter procedurale lungo, articolato e complesso e come se non bastasse il nostro apparato burocratico a chiudere il cerchio, hanno reso questo potenziale volano per l’economia un organo privo di energia.

Quell’energia necessaria alla ripresa di un settore, quello edilizio, in forte crisi da tempo e che si è aggravata con lo scoppio della pandemia.

Fortunatamente si sono accorti che il Superbonus così come era stato concepito non funzionava e visto il rischio che sarebbe terminato (la data ultima dicembre 2022 è dietro l’angolo) ancor prima d’iniziare, hanno giustamente deciso di correre ai ripari semplificandolo!

Come si dice, meglio tardi che mai!

E’ infatti proprio con il Decreto Semplificazioni del 31 maggio 2021 che sono state apportate alcune importanti modifiche al precedente articolo normativo che dovrebbero rendere più semplice e snella la procedura autorizzativa di ammissione al beneficio fiscale.

Segue uno stralcio con le misure salienti.

Arrivederci al prossimo articolo.

Stralcio con parte delle modifiche apportate

modifiche del comma 13-ter dell’art. 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34:

“13-ter. Gli interventi di cui al presente articolo, con esclusione di quelli comportanti la demolizione       e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967. La presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’ articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. Per gli interventi di cui al presente comma, la decadenza del beneficio fiscale previsto dall’articolo 49 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi:

  1. mancata presentazione della CILA;
  2. interventi realizzati in difformità dalla CILA;
  3. assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo periodo;
  4. non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14. Resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento.”.
  5. Restano in ogni caso fermi, ove dovuti, gli oneri di urbanizzazione.
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Efficientamento Energetico Senza categoria

Interventi di efficientamento e risparmio energetico: le differenze

Efficientamento energetico e risparmio energetico sono due concetti diversi ma che condividono lo stesso obiettivo, ovvero la diminuzione dell’energia consumata. Vediamo nel dettaglio quali sono le differenze tra efficientamento energetico e risparmio energetico e quali interventi possiamo mettere in pratica.

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Efficientamento Energetico News

Ecobonus al 110% nel decreto-legge Rilancio

Detrazione nella misura del 110 per cento delle spese sostenute tra il 1° luglio 2020 e il 31 dicembre 2021 per specifici interventi volti ad incrementare l’efficienza energetica degli edifici (ecobonus), la riduzione del rischio sismico (sismabonus) e per interventi ad essi connessi relativi all’installazione di impianti fotovoltaici e colonnine per la ricarica di veicoli elettrici. Per tali interventi, come per altre detrazioni in materia edilizia specificamente individuate in luogo della detrazione, il contribuente potrà optare per un contributo sotto forma di sconto in fattura da parte del fornitore, che potrà recuperarlo sotto forma di credito di imposta cedibile ad altri soggetti, comprese banche e intermediari finanziari, ovvero per la trasformazione in un credito di imposta.

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Impianto di riscaldamento

Impianto di Riscaldamento

 

Le normative di riferimento sono tre: il DPR 412/93, il DPR 74/2013 e il DM 37-08.

Del DM 37/08 abbiamo parlato nel precedente articolo relativo agli impianti elettrici, lo richiamiamo in questa circostanza per ricordare che gli addetti al settore devono possedere specifici requisiti ed essere abilitati ad operare secondo quanto previsto dalla normativa.

Per quanto riguarda invece i citati DPR, come già fatto per gli impianti elettrici, ci limiteremo a dare alcune informazioni di carattere generale sicuramente utili ai fini della realizzazione e manutenzione di un impianto.

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Impianti Elettrici

Impianti Elettrici

Quando si parla d’impianti elettrici la normativa di riferimento è il DM 37-08, tale decreto disciplina l’installazione degli impianti (non solo elettrici) all’interno degli edifici.

Senza entrare troppo nel merito della normativa, che potrebbe diventare noiosa per i non addetti ai lavori, daremo invece di seguito alcune informazioni di carattere generale sicuramente utili ai fini della realizzazione di un impianto.

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Imposte e Agevolazioni sugli immobili

Imposte e Agevolazioni sugli immobili

 

 L’articolo contiene una descrizione generale delle imposte e delle agevolazioni che interessano l’immobile.

L’articolo, oltre a voler essere una guida per l’utente, vuole stimolare una riflessione sull’entità della tassazione che grava su di esso, nonchè aprire un ragionamento sulla convenienza oggi fra proprietà e locazione.

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Manutenzione edilizia

Manutenzione

 Fonti Istat ci dicono che la per Manutenzione un nucleo familiare composto da 4 persone che vive in un edificio residenziale di medie dimensioni sostiene una spesa annuale pari all’8% dei costi di gestione (Utenze circa il 70%, Imposte circa il 22%).